Unsere offene Gesellschaft braucht ein offenes Grundgesetz

Artikel 15 erlaubt es, „Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel“ durch ein Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Das Gesetz muss Art und Ausmaß der Entschädigung regeln.

Der Artikel ist Teil des Gründungskompromisses von 1949: Das Grundgesetz schützt privates Eigentum, legt sich aber nicht auf eine bestimmte Wirtschaftsordnung fest. Das hat das Bundesverfassungsgericht 1954 im Investitionshilfe-Urteil bestätigt. Angewandt wurde Artikel 15 bislang nie.

Anfang Juli kündigte die Bundesregierung ein Gesetz an, das den Ländern die Kompetenz zur Vergesellschaftung privater Wohnungsbestände entziehen soll. Federführend ist das Bundesinnenministerium, ein Entwurf liegt noch nicht vor.

Seit dem Wahlsieg der Linken in Berlin soll das Vorhaben beschleunigt werden. Es zielt direkt auf den Volksentscheid von 2021 und soll dessen Umsetzung verhindern. Ein reines Verbot wäre jedoch mit großer Wahrscheinlichkeit verfassungswidrig; um Artikel 15 einzuschränken, bräuchte es eine Grundgesetzänderung mit Zweidrittelmehrheit in Bundestag und Bundesrat.

Im Gespräch sind deshalb Varianten, die nicht „Verbot“ heißen, aber dem Geist von Artikel 15 widersprechen und darum ebenfalls mit großer Wahrscheinlichkeit verfassungswidrig wären. Die bayerische Landesregierung hat beispielsweise im Juni eine bundesrechtliche „Rahmenregelung“ verlangt, die eine Entschädigung zum Marktwert vorschreiben soll.

Beim Volksentscheid am 26. September 2021 stimmten 59,1 Prozent – 1.035.950 Berlinerinnen und Berliner – mit Ja. Der Beschluss lautete:

„Der Senat wird aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien sowie Grund und Boden in Gemeineigentum zum Zwecke der Vergesellschaftung nach Art. 15 Grundgesetz erforderlich sind.“ Ein Gesetz dazu soll nach dem Beschluss insbesondere vorsehen:

• Vergesellschaftung der Bestände aller privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen mit über 3.000 Wohnungen im Land Berlin. Ausgenommen sind Unternehmen in öffentlichem Eigentum, kommunale Wohnungsbaugesellschaften in privater Rechtsform und Bestände in kollektivem Besitz der Mieter*innenschaft,
• gemeinwirtschaftliche, nicht profitorientierte Verwaltung der Wohnungsbestände durch eine Anstalt des öffentlichen Rechts (AöR),
• Verwaltung der in Gemeineigentum überführten Bestände unter mehrheitlicher, demokratischer Beteiligung von Belegschaft, Mieter*innen und Stadtgesellschaft,
• Verbot der Reprivatisierung dieser Wohnungsbestände in der Satzung der AöR,
• Zahlung einer Entschädigung deutlich unter Verkehrswert an die betroffenen Wohnungsunternehmen.

Betroffen wären rund 210.000 Wohnungen. Ein großer Teil der betroffenen Wohnungen war bis vor rund zwanzig Jahren in öffentlicher Hand. Berlin besaß 1990 rund 482.000 landeseigene Wohnungen, 2005 waren es nur noch etwa 270.000. Umgesetzt hat der Senat den Beschluss bis heute nicht. Die Initiative hat deshalb 2025 selbst einen ausgearbeiteten Gesetzentwurf vorgelegt: Zum Gesetzentwurf von „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“

Der Senat setzte nach dem Volksentscheid eine Expert*innenkommission unter Vorsitz der früheren Bundesjustizministerin Herta Däubler-Gmelin ein. In ihrem Abschlussbericht vom Juni 2023 kam sie zu dem Ergebnis:

• Das Land Berlin hat die Gesetzgebungskompetenz für eine Vergesellschaftung.
• Die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen ist mit dem Grundgesetz vereinbar und nach Auffassung der Mehrheit der Kommissionsmitglieder auch verhältnismäßig.
• Die Entschädigung darf nach Auffassung der Mehrheit der Kommissionsmitglieder deutlich unter dem Marktwert liegen.

Artikel 15 schreibt eine Entschädigung vor. Für sie gilt Artikel 14 Absatz 3: Sie ist „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“. Sie muss nach Auffassung der Mehrheit der Expertenkommission nicht dem Marktwert entsprechen. Eine gesetzliche Pflicht zur Entschädigung zum Marktwert würde dagegen die vorgeschriebene Abwägung aushebeln und dem Umverteilungsgedanken widersprechen, der Artikel 15 historisch prägt.

Die Initiative schlägt eine Entschädigung von etwa 40 bis 60 Prozent des Marktwerts vor. Sie richtet sich nach dem Wert der Gebäude und einem Bodenwert, der die spekulativen Preissprünge der letzten Jahre nicht voll mitzählt: Diese Wertsteigerungen sind nicht durch Leistung der Unternehmen entstanden, sondern durch die Entwicklung der Stadt. Bezahlt werden soll über Anleihen der neuen Anstalt, die über Jahrzehnte aus den laufenden Mieteinnahmen bedient werden. Das Land Berlin würde dafür keine Schulden aufnehmen.

Dass sich eine Vergesellschaftung finanzieren lässt, bestätigt auch eine Studie der Ökonomen Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger vom September 2026 – mit einem anderen Finanzierungsmodell. Sie bewertet die rund 210.000 Wohnungen nach den Mieteinnahmen, die bei für untere und mittlere Einkommen bezahlbaren Mieten erzielbar sind, und kommt auf eine Entschädigung von 13,5 Milliarden Euro. Aus den Mieten ließe sich ein jährlicher Reinertrag von 543 Millionen Euro erwirtschaften – genug, um Zinsen und Tilgung dauerhaft zu tragen. Das Eigenkapital, das das Land in diesem Modell beisteuern würde, fällt nicht unter die Schuldenbremse. Weil der Entschädigung ein realer Gegenwert in Form des Wohnraums gegenübersteht, handelt es sich ökonomisch gesprochen um eine Bilanzverlängerung, nicht um verlorene Ausgaben.

Ein Sperrgesetz würde nicht nur einen Volksentscheid aushebeln, sondern eine Möglichkeit, die das Grundgesetz allen künftigen Mehrheiten offenhält: Teile der Wirtschaft gemeinwirtschaftlich zu organisieren, wenn der Markt dauerhaft versagt – beim Wohnen, aber etwa auch bei Energie oder Gesundheit.

Es würde außerdem ein fatales Signal senden: Mehrheiten zählen nicht, wenn sie wirtschaftlichen Interessen zuwiderlaufen. Ob man Vergesellschaftung für richtig hält oder nicht – darüber muss im demokratischen Prozess entschieden werden.